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泡沫程度不高的二线城市房价走向将会怎样?

发布日期:2016/6/10 19:00:55 浏览:997

二线城市市场成交活跃程度仍旧很高,部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下,还是应该主动避开热点城市,以防政策风险。

二线城市市场成交活跃程度仍旧很高,部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下,还是应该主动避开热点城市,以防政策风险。

二线城市持续强势

5月份的二线城市整体表现仍然抢眼,大有取代一线城市成为“领头羊”的势头。

一线城市受到调控影响,成交萎靡。根据中国指数研究院公布的监测数据显示,5月份(截至5月29日,以下同)一线城市总共成交371.99万平方米,环比微幅上涨3,同比下降12.2。其中,广州处于“补涨”阶段,成交同比上涨21.6;而深圳则出现了明显下滑,同比下滑幅度达到60.6。

反观二线城市,整体表现出较强的上升趋势。数据显示,包括南京杭州厦门等在内的18个代表城市,5月份总共成交1557.14万平方米,环比下跌13.2,但同比大涨36.5;1~5月累计成交7589.54万平方米,同比上涨53.6(具体可见表1)。

表1部分二线5月成交情况

城市成交套数(套)成交面积(万㎡)成交面积同比1-5月累计成交面积(万㎡)累计成交面积同比

成都943691.3230.071.6212.8

海口502544.3548.5"1.4356.7

南宁783779.6625.644.315.8

济南12081147.2358.5a5.8967.0

昆明864569.87﹣1.550.27﹣1.3

温州349745.5860.7!1.0051.4

合肥304635.81﹣42.1&5.57﹣30.7

南京13895153.37108.6q5.97130.5

青岛15560165.36104.2h8.8876.4

福州202922.2263.45.8329.7

大连223322.585.64.4526.4

武汉24580253.8059.963.6371.2

苏州492567.42﹣16.2F4.5038.9

南昌466652.3021.2$4.7050.3

杭州504957.9116.308.6480.5

厦门290738.9612.15.0054.7

宁波377047.31﹣7.9&2.8741.5

天津14802162.0744.1?.97120.0

数据来源:中国指数研究院。截止日期为5月29日。

正是因为旺盛的市场需求,使得部分热点二线城市库存水平在不断下降。监测数据表明,包括南京、厦门等城市,5月份可售面积环比下降幅度超过15;而南京、合肥、杭州、福州等城市,也因为旺盛的市场需求使得可售面积同比大幅下滑(具体可见表2)。

表2部分二线城市目前库存变化情况

城市可售套数(套)可售面积万㎡可售面积环比变化()可售面积同比变化()

南京24625302.53﹣16.28﹣53.88

厦门17614250.00﹣15.27﹣18.84

合肥16198181.84﹣5.79﹣63.90

宁波37043497.67﹣3.67﹣16.00

杭州30567386.99﹣2.40﹣20.29

温州36129497.49﹣1.330.72

福州20325252.031.99﹣23.07

部分城市仍可关注

在当前市场环境下,部分存销比及购房难度值存在合理区间的二线城市,还可持续关注。

在市场需求持续维持在较高的水平甚至增加的情况下,会导致。股市有谚,量为价先,意即在成交量放大的情况下,强大的需求会推动股价的上涨。而这种变化同样也适合楼市,截至今年4月底,反映市场供需水平的存销比总体处于较低水平。根据易居研究院跟踪监测的结果显示,2016年4月份,一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.5和16.9个月。其中,相比3月份7.8、11.3和17.9个月的数值而言,二三线城市的去化速度均有加快。一线城市已连续16个月存销比数值低于12,这也是近一年来一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。

除此之外,投资者还可关注另外一个指标,即购房难度值。易居研究院所公布的难度值其实是房价收入比,即房屋总价与居民家庭收入的比值,在反映购房难易程度的同时,也折射出区域房地产行业的泡沫程度,因此数值越小,表明泡沫程度越小,投资潜力越大。数据显示,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,其中北京上海超过14而成为难度最高的地方,内蒙古湖南整体水平不到5而成为购房最容易的区域。我们发现,湖南、山东江西四川重庆安徽等省市,难度值低于全国平均水平,可以重点关注;湖北的难度值也接近全国均值,其重点城市如武汉,也有投资机会。而福建浙江广东、天津等省份,难度值已经高于全国水平,同时超过6~7之间的合理范围,要当心房价高涨带来的风险。

需要警惕政策风险

当然,在二线城市投资住宅物业,也需要关注政策风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从政策层面看,房价过热,或催生包括限购在内的政策的实施。尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。对于当地的投资者来说,必须警惕此类政策调整所带来的风险。

专家分析指出,收紧调控的时间“窗口期”可能就在二季度末。同策咨询研究部总监张宏伟表示,有几个方面的因素会导致调控收紧:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;二是待上半年经济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时楼市调控政策收紧的可能性加大。

部分上涨过快的二线城市,调控收紧的可能性最大。严跃进表示,对于一些重点二线城市,去库存周期甚至低于6个月的水平,比如苏州、南京和合肥等城市,去库存周期仅仅为3个月左右的水平。此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。对于此类城市来说,近期政策收紧的概率在增加。

专家建议投资者可暂时避开调控压力不断升高的城市。严跃进分析指出,中国楼市具有典型的政策市特征,而目前这些热点城市房价出现快速上涨,在很大程度上与利率下行、政策大力扶持购房需求有着极大的关系。因此一旦政策收紧,将导致市场需求观望而导致交易量下降,市场由此会出现调整,其直接的后果就是导致房价出现回落。因而现阶段投资热点二线城市如合肥、南京、苏州等,时机并不恰当。二线城市市场成交活跃程度仍旧很高,部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下,还是应该主动避开热点城市,以防政策风险。

二线城市持续强势

5月份的二线城市整体表现仍然抢眼,大有取代一线城市成为“领头羊”的势头。

一线城市受到调控影响,成交萎靡。根据中国指数研究院公布的监测数据显示,5月份(截至5月29日,以下同)一线城市总共成交371.99万平方米,环比微幅上涨3,同比下降12.2。其中,广州处于“补涨”阶段,成交同比上涨21.6;而深圳则出现了明显下滑,同比下滑幅度达到60.6。

反观二线城市,整体表现出较强的上升趋势。数据显示,包括南京、杭州、厦门等在内的18个代表城市,5月份总共成交1557.14万平方米,环比下跌13.2,但同比大涨36.5;1~5月累计成交7589.54万平方米,同比上涨53.6(具体可见表1)。

表1部分二线5月成交情况

城市成交套数

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