曾经的“一品天下”门面如今已空置半年多了记者张媛实习生易汉文摄
株洲传媒网3月24日讯(记者周蒿)经常在河西湘江风光带散步的市民可能会发现，四桥边上有一处面对湘江风光带的商铺，自从2014年下半年原来的租户“黄记煌”退租之后，就一直处于对外招租状态。如今，一年多时间过去了，该商铺依然没有商户进驻。
四桥附近是湘江风光带人流最集中的地段，在这样寸土寸金的位置开家店，曾经是多少商家争破头都要抢的事。但为什么这家商铺会空置一年多？
案例】
租金下调，零转让费
黄金旺铺仍空置一年多
昨天上午，记者在位于四桥河西桥头北侧面对风光带的一排门面前看到，虽然“黄记煌”已经搬走一年多了，但显眼的旧招牌仍没有撤掉，店面装修也没有改变。紧闭的店门上方，“招租”两个字特别引人注意。
“从2014年下半年空置到现在。”为什么会出现这种情况？该商铺房东沈先生告诉记者，他对外招租的条件是：上下两层540平方米的店面，租金每个月27000元，零转让费。“我认为这个商铺的面积、位置、停车条件、人流量等等，值这个价位。“但可能很多人都认为我的租金要求有点过高。”沈先生说。
记者了解到，这个门面以前租给“黄记煌”的时候要价更高，最高时超过3万元。“以前每天基本上能保持90的上座率。”黄记煌一位负责人介绍，该商铺优势比较明显，之所以要搬迁，与租金偏高有关系；另一方面，也与因为公司战略调整，走商场店中店的模式有关，所以放弃了临街门店。
自从打出招租的广告开始，沈先生几乎每周都能接到四五个咨询租铺的电话，但对方一听租价，就都打了退堂鼓。“我这个人的性格也有点犟，达不到我的心理价位，就宁愿让它空着。”沈先生说，这一僵持就是一年多时间，看样子，还会继续空置下去。
调查】
泰山路千米内10家门店转让
昔日一铺难求，如今愁找下家
沈先生空置的商铺，并不是唯一。在天元区庐山路上，记者发现，原“一品天下酒店”所处的商铺，已经空置了半年多；相邻的明峰银座，建成已经有一年多，一楼仍有大片区域正在招商。
在黄河南路、珠江南路、泰山路等路段及周边地区，不少店铺打出类似“旺铺招租”“店铺转让”的字样。从黄河南路与泰山路交汇处开始，一直向西到泰山路逸景华天附近，约1000米的路段，共有10家门面“转让”，包括美容店、保健品店、小超市、餐饮店等不同业态，其中，有四家处于关门空置状态，有6家仍在经营。
“以前都是一铺难求，现在是难找下家。”泰山路上，某保健品店老板杨先生告诉记者，店里贴出“转让”的广告已经有两个多月，“有人来咨询，但价格始终谈不拢。”最开始，杨先生把门面店内所有设备的转让费定在10万元，现在已经降到了8万元，看样子还要降低。
“生意越来越不好做。”在泰山路开了一家女士内衣店的赵女士介绍，自己的小店开了三年多，租金越来越高，利润越来越少，因此决定转型，之所以没关门，既是因为货没有清完，也是因为没有找到下家。
数据】
转铺、空铺率5年增加一两成
零转让费门面大幅增加
上述现象并非个案，记者从多家房产中介处了解到，从去年以来，城区店铺转让率相比前几年明显增加，相比2011年前后约上升了10-20左右。“有个人原因，也有电商冲击，房租上涨等因素。”资深中介严女士介绍。
“变化非常明显。”中伟房产董事长游伟介绍，从到中介机构登记转租、出售的商铺看，保守估计，今年的数量至少比前几年同时段多了10。另外，商铺转让、销售出去的平均时间也变得更长。与前几年动辄十几万的门面转让费相比，市场上零转让费的门面大幅增加。“以前一个门面出来，快的话几天就能找到下家，但现在可能几个月都无人问津。”游伟说。
“现在我不敢买铺。”作为投资者，游伟曾在尚格名城、亲亲家园、百合嘉园等多个小区购铺，除了升值以外，每个月的门面租金也不菲。但游伟坦言，现阶段，商铺投资风险非常大，“以前有句话叫一铺养三代，现在可能是三代养一铺。”
探究】
商铺空置，原因在哪里？
从一铺难求到空置率增加，除了经济下行压力大之外，还有哪些原因让商铺失去了曾经的风光？
1、电商冲击
“电商冲击最开始是对服装店，现在已经全面覆盖到建材、家电，日用百货等各行各业。”房产中介朱明认为，这与消费趋势有关。
朱明分析，实体商铺受电子商务冲击有一定的必然性，作为传统销售渠道的最终端，实体商铺给予消费者的优惠力度远小于电商。此外，实体店的房租、工资、水电、税务等也拉高了其经营成本，与之相比，电商的这些费用微乎其微。
“总蛋糕没变，此消彼长之下，必然有一些实体店铺要被淘汰。”朱明说。
2、商铺数量增加
近几年，株洲的商铺数量大幅增加，有神农城、希尔顿、华润万家、美的新时代广场等城市商业综合体，也有大量的新楼盘底商。“商铺总量多了，消费人群分流，竞争也就更激烈。”对此，游伟认为，这也是部分老商铺失去昔日风光的原因之一。
“大幅增加的商业综合体，抢占了很多临街门店的生存空间。比如，以前很多餐饮店都是临街店，但现在，几乎每家商业综合体内都有上10家餐饮品牌，这对部分商铺就是很大的冲击。”游伟说，一些对地段要求不是太高的商户，以前由于选择少，都选在临街店，现在都偏向于向一些新开发、价格便宜的小区转移。
告别“一年一涨”，铺租走入新常态？
在很多人的印象中，商铺租金只有上涨没有下跌。不过，受商铺转让增加等因素影响，株洲的商铺租金已经出现变化：记者近日走访了解到，城区热门商铺租金“一年一涨”的规则正在改变。
案例】
要求减租无果，经营户弃押金退租
市民沈浪(化名)在泰山广场附近有一处1000多平方米的商铺，5年前，他把该商铺租给了一位茶楼老板，租金每个月6万元，一年72万元，并约定每年上浮10左右。之后不久，茶楼老板把门面分拆成两个，较大的一个继续自己经营，另一个转给了另外的商家。
“前几年，高端消费旺盛，经济形势比较好，商家有利润可赚，所以在租金上不会太计较。”沈浪介绍，可能是受高端消费受限、电商冲击等影响，近两年，茶楼老板的利润下滑比较厉害，开始对高租金耿耿于怀起来。
去年下半年，茶楼老板以处于亏本经营为由，跟沈浪提出要求：降租金。沈浪拒绝了，明确要求按合同约定执行。但是，让他没想到的是，由于他的拒绝，对方选择了放弃10万元押金，在合同期未满的情况下直接违约退租走人。
商户极力争取，铺租“反常”止涨
“前几年租金涨得太快。”说到铺租，在泰山路开餐饮店的齐女士就有点烦恼，她告诉记者，她2010年刚到株洲时，一个50平方米的门面租金每月不到2000元，现在已经涨到了每月3500元，差不多翻了一番，生意却由于竞争激烈越来越难做。
记者了解到，按照原来约定，春节过完后，齐女士的铺租就应该再涨200元一个月，但经过齐女士极力争取，房东最后也表示了理解并维持原标准。“要不然真的没法做下去了，只能转让或违约退租。”齐女士说。
现象】
租金涨速放缓，“一年一涨”不再是常态
“一般来说，在租门面的时候，房东会与商户约定，每年租金要自然上涨10-15。”房产中介朱明介绍，这是前几年在株洲租门面的规则。不过，这种状况正在慢慢改变，众多商铺的租金开始原地踏步甚至降低，以争取商户入驻，“现在房东与商户有点像博弈状态，房东要求涨，租户要求降。”
“除了少数新社区商铺会因为小区入住率逐年提高涨租金，以及一些前期因为招商压低了租金的商场会涨租金，这两年，大多数商铺的租金都是原地踏步状态，部分商铺甚至下降。”资深房产置业顾问李俊龙介绍，以前，一年一涨的常态，现在则成了“非常态”。
观点】
商铺不再是“稀缺资源”
“商铺以前是稀缺资源，房东对租金多少拥有较大的主导权，现在则开始进入了双向选择。”朱明分析，和早些年相比，闭着眼睛赚钱的商铺黄金时代已经过去。
朱明认为，前几年店铺租金的连续上涨，一是一些房东认为黄金地段的店铺是“皇帝的女儿不愁嫁”，一家带头，大家跟涨；二是“一铺养三代”的观念深入人心；三是一些租赁者错误判断市场形势，高估自身能力，非理性地重金租下店铺，经营不善只好转租，店铺租金却是上涨了就很难降下来，众多因素导致商家不得不承受高成本压力。可是近两年，退出或转型的商户较多，加上市场上增加了大量新开发的商铺，商户选择性更多了，议价空间也跟着增大。
商铺租金将出现两极分化
株洲商铺租价已经到达天花板了吗？对此，李俊龙认为，株洲热门商铺租金仍会有较大的升幅。
“随着株洲城市化进程的加快，未来城市的人口只会越来越多。”李俊龙认为，尽管网购冲击实体店，但传统零售业不可能被淘汰，人口的增加，代表着市场的扩大及成交额的增加，进而商铺成交价走高，租金也就随之水涨船高。
中伟房产董事长游伟则认为，株洲未来的商业形态将会走大城市之路。“普通的零售店被挤到了社区和普通街道里，大商圈的临街铺位都是商场、珠宝、奢侈品牌店，租金很高。”他预计，未来株洲商铺的租金将会产生两极分化：普通地段商铺租金涨幅不会很大，因为普通市民的消费习惯、消费额很难有爆发式增长，而主流商圈附近的店铺，租金肯定会进一步走高。
《在株洲“一铺养三代”还成立吗?》相关参考资料:
株洲 还民、株洲 还市民、株洲市、株洲高科、株洲南车时代电气、株洲县、株洲市今添投资开发、株洲市城市建设发展、株洲高科建设工程
