二线城市市场成交活跃程度仍旧很高，部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下，还是应该主动避开热点城市，以防政策风险。
二线城市市场成交活跃程度仍旧很高，部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下，还是应该主动避开热点城市，以防政策风险。
二线城市持续强势
5月份的二线城市整体表现仍然抢眼，大有取代一线城市成为“领头羊”的势头。
一线城市受到调控影响，成交萎靡。根据中国指数研究院公布的监测数据显示，5月份(截至5月29日，以下同)一线城市总共成交371.99万平方米，环比微幅上涨3，同比下降12.2。其中，广州处于“补涨”阶段，成交同比上涨21.6;而深圳则出现了明显下滑，同比下滑幅度达到60.6。
反观二线城市，整体表现出较强的上升趋势。数据显示，包括南京、杭州、厦门等在内的18个代表城市，5月份总共成交1557.14万平方米，环比下跌13.2，但同比大涨36.5;1~5月累计成交7589.54万平方米，同比上涨53.6(具体可见表1)。
表1部分二线5月成交情况
城市成交套数(套)成交面积(万㎡)成交面积同比1-5月累计成交面积(万㎡)累计成交面积同比
成都943691.3230.071.6212.8
海口502544.3548.5"1.4356.7
南宁783779.6625.644.315.8
济南12081147.2358.5a5.8967.0
昆明864569.87﹣1.550.27﹣1.3
温州349745.5860.7!1.0051.4
合肥304635.81﹣42.1&5.57﹣30.7
南京13895153.37108.6q5.97130.5
青岛15560165.36104.2h8.8876.4
福州202922.2263.45.8329.7
大连223322.585.64.4526.4
武汉24580253.8059.963.6371.2
苏州492567.42﹣16.2F4.5038.9
南昌466652.3021.2$4.7050.3
杭州504957.9116.308.6480.5
厦门290738.9612.15.0054.7
宁波377047.31﹣7.9&2.8741.5
天津14802162.0744.1?.97120.0
数据来源：中国指数研究院。截止日期为5月29日。
正是因为旺盛的市场需求，使得部分热点二线城市库存水平在不断下降。监测数据表明，包括南京、厦门等城市，5月份可售面积环比下降幅度超过15;而南京、合肥、杭州、福州等城市，也因为旺盛的市场需求使得可售面积同比大幅下滑(具体可见表2)。
表2部分二线城市目前库存变化情况
城市可售套数(套)可售面积万㎡可售面积环比变化()可售面积同比变化()
南京24625302.53﹣16.28﹣53.88
厦门17614250.00﹣15.27﹣18.84
合肥16198181.84﹣5.79﹣63.90
宁波37043497.67﹣3.67﹣16.00
杭州30567386.99﹣2.40﹣20.29
温州36129497.49﹣1.330.72
福州20325252.031.99﹣23.07
部分城市仍可关注
在当前市场环境下，部分存销比及购房难度值存在合理区间的二线城市，还可持续关注。
在市场需求持续维持在较高的水平甚至增加的情况下，会导致。股市有谚，量为价先，意即在成交量放大的情况下，强大的需求会推动股价的上涨。而这种变化同样也适合楼市，截至今年4月底，反映市场供需水平的存销比总体处于较低水平。根据易居研究院跟踪监测的结果显示，2016年4月份，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.5和16.9个月。其中，相比3月份7.8、11.3和17.9个月的数值而言，二三线城市的去化速度均有加快。一线城市已连续16个月存销比数值低于12，这也是近一年来一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。
除此之外，投资者还可关注另外一个指标，即购房难度值。易居研究院所公布的难度值其实是房价收入比，即房屋总价与居民家庭收入的比值，在反映购房难易程度的同时，也折射出区域房地产行业的泡沫程度，因此数值越小，表明泡沫程度越小，投资潜力越大。数据显示，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京、上海超过14而成为难度最高的地方，内蒙古、湖南整体水平不到5而成为购房最容易的区域。我们发现，湖南、山东、江西、四川、重庆、安徽等省市，难度值低于全国平均水平，可以重点关注;湖北的难度值也接近全国均值，其重点城市如武汉，也有投资机会。而福建、浙江、广东、天津等省份，难度值已经高于全国水平，同时超过6~7之间的合理范围，要当心房价高涨带来的风险。
需要警惕政策风险
当然，在二线城市投资住宅物业，也需要关注政策风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从政策层面看，房价过热，或催生包括限购在内的政策的实施。尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。对于当地的投资者来说，必须警惕此类政策调整所带来的风险。
专家分析指出，收紧调控的时间“窗口期”可能就在二季度末。同策咨询研究部总监张宏伟表示，有几个方面的因素会导致调控收紧：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严;二是待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大。
部分上涨过快的二线城市，调控收紧的可能性最大。严跃进表示，对于一些重点二线城市，去库存周期甚至低于6个月的水平，比如苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为3个月左右的水平。此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。对于此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加。
专家建议投资者可暂时避开调控压力不断升高的城市。严跃进分析指出，中国楼市具有典型的政策市特征，而目前这些热点城市房价出现快速上涨，在很大程度上与利率下行、政策大力扶持购房需求有着极大的关系。因此一旦政策收紧，将导致市场需求观望而导致交易量下降，市场由此会出现调整，其直接的后果就是导致房价出现回落。因而现阶段投资热点二线城市如合肥、南京、苏州等，时机并不恰当。二线城市市场成交活跃程度仍旧很高，部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下，还是应该主动避开热点城市，以防政策风险。
二线城市持续强势
5月份的二线城市整体表现仍然抢眼，大有取代一线城市成为“领头羊”的势头。
一线城市受到调控影响，成交萎靡。根据中国指数研究院公布的监测数据显示，5月份(截至5月29日，以下同)一线城市总共成交371.99万平方米，环比微幅上涨3，同比下降12.2。其中，广州处于“补涨”阶段，成交同比上涨21.6;而深圳则出现了明显下滑，同比下滑幅度达到60.6。
反观二线城市，整体表现出较强的上升趋势。数据显示，包括南京、杭州、厦门等在内的18个代表城市，5月份总共成交1557.14万平方米，环比下跌13.2，但同比大涨36.5;1~5月累计成交7589.54万平方米，同比上涨53.6(具体可见表1)。
表1部分二线5月成交情况
城市成交套数(套)成交面积(万㎡)成交面积同比1-5月累计成交面积(万㎡)累计成交面积同比
成都943691.3230.071.6212.8
海口502544.3548.5"1.4356.7
南宁783779.6625.644.315.8
济南12081147.2358.5a5.8967.0
昆明864569.87﹣1.550.27﹣1.3
温州349745.5860.7!1.0051.4
合肥304635.81﹣42.1&5.57﹣30.7
南京13895153.37108.6q5.97130.5
青岛15560165.36104.2h8.8876.4
福州202922.2263.45.8329.7
大连223322.585.64.4526.4
武汉24580253.8059.963.6371.2
苏州492567.42﹣16.2F4.5038.9
南昌466652.3021.2$4.7050.3
杭州504957.9116.308.6480.5
厦门290738.9612.15.0054.7
宁波377047.31﹣7.9&2.8741.5
天津14802162.0744.1?.97120.0
数据来源：中国指数研究院。截止日期为5月29日。
正是因为旺盛的市场需求，使得部分热点二线城市库存水平在不断下降。监测数据表明，包括南京、厦门等城市，5月份可售面积环比下降幅度超过15;而南京、合肥、杭州、福州等城市，也因为旺盛的市场需求使得可售面积同比大幅下滑(具体可见表2)。
表2部分二线城市目前库存变化情况
城市可售套数(套)可售面积万㎡可售面积环比变化()可售面积同比变化()
南京24625302.53﹣16.28﹣53.88
厦门17614250.00﹣15.27﹣18.84
合肥16198181.84﹣5.79﹣63.90
宁波37043497.67﹣3.67﹣16.00
杭州30567386.99﹣2.40﹣20.29
温州36129497.49﹣1.330.72
福州20325252.031.99﹣23.07
部分城市仍可关注
在当前市场环境下，部分存销比及购房难度值存在合理区间的二线城市，还可持续关注。
在市场需求持续维持在较高的水平甚至增加的情况下，会导致房价上涨。股市有谚，量为价先，意即在成交量放大的情况下，强大的需求会推动股价的上涨。而这种变化同样也适合楼市，截至今年4月底，反映市场供需水平的存销比总体处于较低水平。根据易居研究院跟踪监测的结果显示，2016年4月份，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.5和16.9个月。其中，相比3月份7.8、11.3和17.9个月的数值而言，二三线城市的去化速度均有加快。一线城市已连续16个月存销比数值低于12，这也是近一年来一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。
除此之外，投资者还可关注另外一个指标，即购房难度值。易居研究院所公布的难度值其实是房价收入比，即房屋总价与居民家庭收入的比值，在反映购房难易程度的同时，也折射出区域房地产行业的泡沫程度，因此数值越小，表明泡沫程度越小，投资潜力越大。数据显示，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京、上海超过14而成为难度最高的地方，内蒙古、湖南整体水平不到5而成为购房最容易的区域。我们发现，湖南、山东、江西、四川、重庆、安徽等省市，难度值低于全国平均水平，可以重点关注;湖北的难度值也接近全国均值，其重点城市如武汉，也有投资机会。而福建、浙江、广东、天津等省份，难度值已经高于
