（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
（3）中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》；
（4）中华人民共和国国家标准《城市地价动态监测技术规范》。
（四）产权依据
1、被估方于评估基准日的会计报表；
2、委托方提供的有关财务凭证等；
3、资产权属证明文件、产权证明文件；
4、委托方提供的有关事项说明；
5、评估人员现场勘查、核实资料；
6、其他参考资料。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据和参数手册》；
2、评估人员现场技术勘察所收集的资产状况信息和社会调查所掌握的
资料；
3、资产评估人员搜集的其他相关市场询价资料（电话、传真及互联网
络）；
4、《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
5、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价[2007]670号）；
6、《株洲市人民政府关于规范城市基础设施配套费征收管理的通知》
（株政发[2008]14号）；
7、《基本建设财务管理规定》（财建[200]394号）；
8、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125
号；
9、《2014年株洲市工程造价经济指标及工程造价指数》（株洲市工程造
价管理站）；
10、《湖南省物价局湖南省财政厅关于规范和调整株洲市城市基础设施
配套费标准及有关问题的复函》（湘价函[2008]73号）；
11、株洲市征地拆迁、青苗补偿等相关文件；
12、株洲市国土资源局2014-2015年土地招拍挂成交资料；
13、株洲市基准地价更新成果（株政函[2015]16号）；
14、中国地价监测网、湖南省国土资源厅网站等政府相关门户网站上
所搜集的资料。
（六）其他依据
1、委托方于评估基准日的会计报表，审计报告；
2、委托方提供的对账单、有关财务凭证等；
3、委托方提供的有关事项说明；
4、《湖南省土地利用总体规划(2006-2020年)》；
5、评估人员现场勘查、核实资料；
6、其他参考资料。
八、评估方法
一、评估方法的选择
1、评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，评估方法按分析原
理和技术路线不同归纳为三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，
确定评估对象价值的评估方法。
成本法（资产基础法），是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值
的评估方法。
2、三种企业价值评估方法运用条件：
运用成本法进行企业价值评估的条件：一是被评估企业各单项资产能
被确认，取得的历史数据完整；二是可以调查取得购建被评估资产的现行
途径及相应的社会平均成本资料。
选择收益法进行企业价值评估的条件：一是投资主体愿意支付的价格
不应超过目标企业按未来预期收益折算所得的现值；二是目标企业的未来
收益能够合理地预测，企业未来收益的风险可以客观地进行估算，也就是
说目标企业的未来收益和风险能合理的予以量化；三是被评估企业应具持
续的盈利能力。
采用市场法进行企业价值评估的条件：一是要有一个活跃的公开市场，
公开市场指的是有多个交易主体自愿参与且他们之间能进行平等交易的市
场，这个市场上的交易价格代表了交易资产的行情，即可认为是市场的公
允价格；二是在这个市场上要有与评估对象相同或者相似的参考企业或者
交易案例；三是能够收集到与评估相关的信息资料，同时这些信息资料应
具有代表性、合理性和有效性。
3、评估方法适用性分析
根据国有资产评估的有关法规和《资产评估准则-企业价值》，依据本
次评估目的及委估资产类型，结合株洲市金爽资产有限责任公司实际经营
状况选择评估方法。
（1）市场法适用性分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业.
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于该企
业属非上市公司，目前同类可供参考企业交易资料较少，故无法采用市场
法进行评估；
（2）资产基础法适用分析
①从企业历史资料齐备性分析
被评估单位刚刚成立不久，除投入的实物资产外，没有其他资产及负
债，也没有进行相关的经营活动，因而根据财务资料和构建资料等容易确
定资产数量，还可通过现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。
②资产价值估算可行性
经清查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估资产
现行市场价值所需的相关信息，满足采用成本途径评估的要求。
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算
其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关
资料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进
而估算其成新率。
因此，假设待估企业在持续经营前提下，可从成本取得途径的角度采
用资产基础法进行评估。
（3）收益法适用性分析
收益法是从所有者角度进行被评估单位所有者全部权益价值的评估，
是把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为
评估对象，据此来判断被评估单位所有者全部权益价值。而株洲市金爽资
产有限责任公司刚刚成立不久，还没有进行相关经营活动，未来预期收益
无法预知，从未来收益的角度来无法准确衡量该企业价值，故无法采用收
益法进行评估。
4、评估方法选定
根据国有资产评估的有关法规和《企业价值评估指导意见》（试行），
依据本次评估目的及委估资产类型，结合株洲市金爽资产有限责任公司现
实经营状况选择评估方法，本次评估选择资产基础法对株洲市金爽资产有
限责任公司股东全部权益价值进行评估。
（二）资产基础法
资产基础法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值
的基础上估算评估对象价值的评估方法，其基本公式如下：
股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
各项资产及负债评估方法说明如下：
1、固定资产——房屋建筑物类
房屋建筑物基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估，
要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评
估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。成本法是
用现时条件下重新建造一个全新状态的被估资产所需的全部成本减去被评
估资产已发生的实体性、功能性、经济性陈旧贬值额，得到的差额作为被
估资产的评估值的一种资产评估方法。市场法是根据替代原理，选取与评
估对象类似的交易案例作为比较实例，从交易情况、交易日期、区域因素.
个别因素等各个方面对比较实例进行修正，得出评估对象价格的评估思路。
收益法是将被评估资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现
为现值，然后累加求和得出评估价值的方法。
委托评估的房屋建（构）筑物主要为产权持有者自用生产厂房、仓库
及附属用房等，因无法收集到与评估对象相似的交易案例，不宜用市场比
较法评估，根据评估对象实际情况，无法单独预测其收益，也不宜用收益
法评估，故本次评估采用重臵成本法。
估算公式为：评估净值=评估原值×成新率
评估原值＝（建安单价 前期费用及其它费用 资金成本）×建筑面积。
2、无形资产——土地
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有
市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正
法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场
发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价思路：估价人员在认真分析掌握的资料并进行了实地勘察之后，
根据当地地产市场发育实际状况，结合待估宗地的用途、特点及估价目的
等，并参考委托方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此
基础上选择出适当的评估方法。
本次评估主要对工业用地采用了市场比较法和基准地价系数修正法，
其主要依据如下：
委估宗地所在区域，2014-2015年同级别工业用途土地市场交易较活
跃，案例较多，有条件选用市场比较法；委估宗地处于基准地价覆盖范围
内，有条件选用基准地价系数修正法；成本逼近法一般适用于土地市场不
发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用，
故不采用成本逼近法；土地的预期收益难以预测、未来开发完成后的价值
存在一定的不确定性，故不采用收益法和假设开发法。
市场比较法是同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价
值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影
响该土地的交易情况、期日、权益因素、区域及个别因素等的差别进行修
正，求取待估宗地在评估期日地价的方法。市场比较法的应用基础是发达
的不动产市场及丰富的交易案例，适用于有大量交易案例的地区，并且交
易案例与待估地块有相关性和替代性，一般来说，评估中采用的交易案例
的要在三个或三个以上。
市场比较法计算宗地价格公式为：V=VB×A×B×C×D×E
式中：V——待估宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B——待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
C——待估宗地权益条件指数/比较实例宗地权益条件指数
D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别等与其所在区域的
平均条件相比较，并对照修正系数表选取取相应的修正系数对基准地价进
行修
