宗地评估基本公式：
基本公式：P工=基准地价×（1＋Ki）×Kn×Kt×Kp＋Kf
式中：ΣKi——宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Kn——年期修正系数
Kt——估价期日修正系数
Kp——宗地位臵偏离度修正系数
Kf——开发程度修正数
九、评估过程
自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现
场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
（一）评估准备阶段
评估人员与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题
协商一致，并制订出资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍委估对象的总体情况和历史
及现状，了解财务制度、经营状况、资产技术状态等情况；
2、对企业提供的财务报表等财务资料进行审核、鉴别，并与企业有关
财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
3、根据资产清查评估申报明细表，按评估规范的要求，对资产进行了
现场勘查核实；
4、查阅收集委估对象相关的产权证明文件；
5、根据委估对象的实际状况和特点，确定具体评估方法；
6、对评估对象在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评定估算汇总
评估人员对资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。项目负责人汇总评估结果，再依据评估工作底稿，
组织撰写资产评估报告书及评估说明，并进行复核；编制内部审核工作底
稿，提交上级审核人员进行分级审核，再根据审核意见进行修订。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关
意见后，按评估机构内部审核、修订的结果，出具正式资产评估报告书。
十、评估假设
本次评估，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）基本假设
1、交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和
时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开
市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使
用中的资产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状
态的资产还将继续使用下去（在用续用、转用续用、移地续用）。
（二）一般假设条件
（1）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可
预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
（2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3）假设企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
（4）假设企业现有资质可持续取得。
（4）除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律法规。
（5）假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计
政策在重要方面基本一致。
（6）假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方
式与目前方向保持一致。
（7）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重
大变化。
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影
响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
（三）特定假设
1、评估对象所涉及资产的购臵均符合国家有关法律法规规定。
2、假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的重大瑕疵、负债和
限制。
3、假设待估资产产权清晰，为申报产权持有人所有。
4、假设评估对象所涉及的相关资产中不存在对其价值有重大的不利影
响。
（四）其他假设条件
国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预
测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
（五）评估限制条件
1、评估报告中所依据的由被单位提供的法律和相关经济行为文件、产
权资料，以及技术、经营等评估相关文件、资料，其真实性和准确性由被
评估单位负责。我们未向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产
产权有关的任何法律事宜。
2、除本报告已有的特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已经
存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影
响。
3、评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。
但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流
动性的分析依据，故本次评估中没有考虑评估对象的流动性对本次评估结
论的影响。
当上述限制条件发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将
会失效。
十一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，遵循独立、公
正、客观和科学工作原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法，
对株洲市金爽资产有限责任公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市
场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
在评估基准日2015年8月31日，被评估单位的总资产账面价值为：
1,623.90万元，评估值为1,658.65万元；负债账面价值为：0万元，评估
值为0万元；净资产账面价值为1,623.90万元，评估值为1,658.65万元。
净资产评估增值34.75万元，增值率为：2.14(下列序号与评估明细表汇
总表一致)。
资产评估结果汇总表
表１
评估基准日：2015年8月31日
被评估单位：株洲市金爽资产有限责任公司
金额单位：人民币万元
项目
账面价值
评估价值
增减值
增值率％
Ａ
Ｂ
Ｃ＝Ｂ-Ａ
Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流动资产
1
非流动资产
2
1,623.90
1,658.65
34.75
2.14
固定资产
8
815.51
521.44
294.07
36.06
无形资产
14
808.39
1,137.21
328.82
40.68
资产总计
20
1,623.90
1,658.65
34.75
2.14
流动负债
21
非流动负债
22
负债合计
23
净资产（所有者权益）
24
1,623.90
1,658.65
34.75
2.14
采用资产基础法计算，株洲市金爽资产有限责任公司股东全部权益价
值为1,658.65万元，（人民币大写：壹仟陆佰伍拾捌万陆仟伍佰元整）。
评估报告有效期：本评估报告使用的有效期限为1年（2015年8月31
日至2016年8月30日止）。超过一年，需重新进行评估。
十二、特别事项说明
（一）本次评估报告仅为本次评估目的提供委估资产的参考价值，并
无强制执行的效力，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，本报
告的合法使用者在进行相关决策时除考虑评估价值外，还应考虑与决策相
关的多方面因素，并建议采用公开透明方式实施本项目对象经济行为。报
告使用人因不当使用评估结果造成损失，本公司及本报告签字评估师不承
担任何赔偿责任。
（二）本公司只负责根据委托人及被评估单位提供的资产评估明细表
进行评估，本公司承诺在评估前与委托方一同参与了清产核资，并一一查
验了所评估资产，但对评估基准日后本评估报告所附资产评估明细表中资
产的存续不承担保证责任。在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若
遇国家相关经济政策变化以及遇有自然力和其他不可抗力等对资产评估结
果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（三）根据中注协（中评协）文件《关于印发〈注册资产评估师关注
评估对象法律权属指导意见〉的通知》（会协[2003]18号）要求，注册评估
师对待评估资产的法律权属问题给予了合理关注，本报告中对评估对象法
律权属的陈述不代表评估师对评估对象的法律权属提供保证或鉴证意见，
同时未考虑其权属状况对评估对象价值的影响，被评估单位应对其所提供
的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任，本报
告亦不能成为有关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担
任何责任，特提请报告使用者注意。
（四）本报告是在委托方、被评估企业提供基础文件数据资料的基础
上做出的。被评估企业对所提供的会计记录、会计凭证、资产评估申报表.
会计报表以及相关数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。
（五）委托方和被评估企业应在本次资产评估中向评估人员提供委估
资产产权及历史价值的全面资料，若委托方和被评估企业有意隐匿或提供
虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评估中产生误导，委托方
及被评估企业应承担由此而产生的一切法律后果。
（六）截止评估基准日，纳入评估范围的无形资产权属存在瑕疵，明
细如下：
序号
土地权证编号
土地位臵
取得日期
用地性质
土地
用途
